Intervenção do Secretário de Estado na apresentação da Proposta de Lei à Assembleia da República
19 de Outubro de 2005
Senhor Presidente,
Senhoras e Senhores Deputados
A proposta de lei que aprova o novo regime do arrendamento urbano corresponde a uma reforma indispensável para que seja assegurado o direito à habitação e a renovação urbana. Trata-se de uma reforma desde há muito anunciada, mas que cabe ao XVII Governo Constitucional concretizar.
O Programa do Governo estabeleceu a revisão da lei do arrendamento urbano como uma das suas prioridades, comprometendo-se a apresentar esta proposta de lei nos primeiros 100 dias de mandato. A iniciativa legislativa a apresentar teria em conta «o debate travado na sociedade portuguesa, apostando na dinamização do mercado de arrendamento, através do alargamento da oferta de imóveis para arrendamento, da mobilidade e da promoção do acesso das famílias a esse mercado».
A reforma, ainda segundo o Programa do Governo, «visará permitir a actualização gradual das rendas sujeitas a congelamento de imóveis em bom estado de conservação, minimizando os riscos de rupturas sociais e económica».
É essa reforma que aqui hoje o Governo apresenta. Com ela pretende-se um justo equilíbrio na salvaguarda dos legítimos direitos de proprietários e dos inquilinos. Pretende-se igualmente a agilização da liberdade contratual nos novos arrendamentos.
O Governo tem, nesta matéria, plena consciência do dever cumprido. Apresentámos neste Parlamento, enquanto oposição responsável, as propostas que constituiriam, para nós, as bases para uma necessária reforma do Regime do Arrendamento Urbano, garantindo um alargado consenso na sociedade portuguesa. De facto, logo após a tomada de posse do Governo foram ouvidas as associações representativas de proprietários e de inquilinos, a Confederação de Comércio e Serviços de Portugal e a Confederação do Turismo Português, entre outras associações empresariais, associações de consumidores, ordens profissionais e a Associação Nacional de Municípios Portugueses sobre as grandes linhas da reforma então em preparação.
Em Junho, dentro do prazo de 100 dias previsto no Programa do Governo, foram aprovadas em Conselho de Ministros as linhas gerais da proposta de lei material que procede à revisão do Regime do Arrendamento Urbano. Durante o mês seguinte, decorreu uma ampla e participada discussão pública, largamente divulgada pela comunicação social, e que antecedeu a aprovação desta proposta de lei pelo Governo.
Senhor Presidente, Senhoras e Senhores Deputados, esta é, como já dissemos, uma reforma indispensável, que se quer dinamizadora do mercado habitacional mas marcada por significativas preocupações sociais. Nela foram considerados todos os trabalhos preparatórios anteriores, designadamente os desenvolvidos pelo anterior Governo.
Com esta reforma pretende-se um envolvimento e um acompanhamento estreitos pelo Parlamento, ao longo de toda a Legislatura, quanto à sua aplicação, que, temos consciência, terá profundas implicações na política de cidades, na requalificação urbana e no reequilíbrio das prioridades do sector da construção para habitação.
O passado ensina-nos lições que não devemos ignorar. A dinâmica social das últimas décadas alterou profundamente o papel do arrendamento no quadro das soluções de habitação.
Nos últimos 15 anos, o parque habitacional cresceu perto de 25%, aumentou para mais de 75 % a habitação em casa própria, quase sempre com recurso ao crédito hipotecário, e praticamente duplicou o número de habitações para uso sazonal. Hoje, por outro lado, existem em Portugal cerca 550 000 alojamentos vagos. Tal determinou uma tendência de redução significativa do número de fogos arrendados, hoje apenas 20% de todo o parque habitacional, ainda que com um peso mais significativo em Lisboa e no Porto.
As políticas urbanas privilegiaram a nova construção, a urbanização acelerada, com consequências gravosas nos planos social, ambiental e de constrangimento da mobilidade urbana. Neste contexto, seis décadas de limitação ao funcionamento dos mecanismos de mercado contribuíram para significativas distorções no regime do arrendamento urbano.
A proposta de lei agora em discussão assenta nos seguintes princípios fundamentais: autonomia das partes e liberdade contratual nos novos arrendamentos; convergência gradual com os preços de mercado das rendas anteriores a 1990; prioridade à requalificação urbana; agilização dos mecanismos processuais para exercício de direitos por proprietários e por inquilinos; lançamento de um programa de acção legislativa no domínio da política de habitação a desenvolver ao longo da Legislatura.
Assim, os novos arrendamentos habitacionais ou comerciais devem ter por princípio básico a liberdade de contratar e a salvaguarda do direito à atempada revisão das condições contratuais. São igualmente reconhecidos os problemas específicos do arrendamento não habitacional, designadamente comercial, para restauração ou turismo, permitindo a repartição das obrigações relativas à manutenção do edificado. É igualmente adoptada, como princípio geral, a flexibilidade nos prazos de celebração dos novos contratos.
Todavia, temos consciência de que o maior constrangimento à dinamização do mercado de arrendamento e à salvaguarda do direito à habitação é a existência de cerca de 400 000 fogos arrendados com contratos celebrados antes de 1990, metade dos quais com rendas inferiores a 60 euros, muitos dos quais em condições degradantes de conservação. O bloqueamento do mercado tradicional de arrendamento teve por contrapartidas a especulação dos preços dos novos arrendamentos e a decadência dos centros urbanos, progressivamente insalubres, desertificados e inseguros.
Senhor Presidente,
Senhoras e Senhores Deputados
O Governo adopta, na proposta de lei que hoje apresenta à Assembleia da República, uma estratégia de verdade, de transparência e de gradualismo, segundo a qual o valor de referência para a actualização das rendas antigas deve ser o valor da avaliação fiscal dos prédios nos termos das regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
O valor desses prédios arrendados terá de ser tendencialmente o mesmo para o mercado, para a relação entre as partes e na relação destas com a administração fiscal.
A taxa de referência de 4% corresponde a um indicador que visa ultrapassar gradualmente décadas de afastamento entre as rendas e a realidade económica, sendo superior à taxa aplicável ao crédito à habitação ou à remuneração dos depósitos a prazo.
Proprietários e inquilinos estiveram de acordo com o Governo sobre a indispensabilidade de uma actualização gradual das rendas, ainda que com compreensíveis diferenças quanto ao ritmo de actualização e quanto às situações excepcionais a salvaguardar.
O regime geral prevê, assim, a convergência ao longo de cinco anos, até ser atingida a renda resultante da avaliação fiscal, ainda que se admita, em caso de rendimentos especialmente elevados, uma transição em apenas 2 anos, ou em 10 anos para os inquilinos idosos, com rendimentos baixos ou que sejam portadores de deficiência.
Assegura-se igualmente a concessão de subsídios de renda a inquilinos carenciados. Os proprietários, esses, não têm de continuar a suportar políticas que cabem às funções do Estado, mas compreenderam a necessidade de ser assegurada uma transição que afaste o risco de rupturas sociais.
A garantia das condições de conservação dos fogos e o estímulo à requalificação urbana condicionam a possibilidade de actualização da renda, daí a necessidade de verificação das condições de conservação por arquitectos ou engenheiros indicados pelas respectivas ordens. Premeia-se a valorização dos fogos e as obras de conservação efectuadas pelos proprietários, tal como se atribui relevância às obras realizadas pelos inquilinos.
Condição indispensável à criação de confiança no mercado de habitação é a existência de mecanismos que garantam com eficácia a regulação do sector e permitam o exercício de direitos por proprietários e inquilinos.
As comissões arbitrais municipais são estruturas simplificadas de acompanhamento e mediação de conflitos, com a participação da administração fiscal, das autarquias locais e de representantes de proprietários e de inquilinos.
Por outro lado, tendo consciência de que a esmagadora maioria dos conflitos associados ao arrendamento têm que ver com o não pagamento de rendas, cria-se, por um lado, um mecanismo processual específico para exigir o pagamento e, por outro, considera-se que o comprovado não pagamento por três meses permite a formação de título executivo para efeitos de despejo, agilizando mecanismos processuais que hoje se arrastam por longos anos, pondo em causa a confiança das partes.
A salvaguarda das condições de conforto e conservação exige uma profunda transformação no regime das obras necessárias à garantia da dignidade na habitação. Serão assim reforçados os instrumentos financeiros que apoiem a realização de obras pelos proprietários, mas propõem-se igualmente mecanismos que permitam a realização das obras pelas autarquias locais ou pelos inquilinos nos casos em que os proprietários não as concretizam por vontade própria.
Finalmente, estimula-se a colocação no mercado de fogos que se encontram desocupados, duplicando a tributação em imposto municipal sobre imóveis (IMI) a que estes estão sujeitos.
Senhor Presidente, Senhoras e Senhores Deputados, temos consciência da profundidade da reforma proposta e de como poderá constituir uma alavanca para uma nova geração de políticas urbanas. Por isso, apresentamos esta iniciativa no início da Legislatura, queremos que esteja em vigor em 2006 e iremos acompanhar atentamente a sua concretização.
Igualmente não se trata de uma iniciativa isolada, será completada por um programa de acção legislativa que integra um conjunto de medidas necessárias para a entrada em vigor desta reforma e um conjunto de medidas complementares que visam potenciar, noutros domínios das políticas urbanas, as opções da reforma do arrendamento urbano. São os casos da criação de um observatório da habitação, permitindo o acompanhamento da aplicação da reforma e dando transparência ao mercado da habitação para arrendamento; a revisão do regime de arrendamento por entidades públicas, abrangendo dezenas de milhares de fogos, grande parte dos quais em acentuada degradação; ou, finalmente, o regime de intervenção dos fundos de pensões e de fundos imobiliários, permitindo uma intervenção alargada no domínio do arrendamento para habitação, mediante a intervenção, com a escala adequada, na recuperação de áreas de construção antiga com significativas potencialidades de recuperação urbanística.
Senhor Presidente, Senhoras e Senhores Deputados, trata-se, pois, de uma reforma tão ousada quanto necessária, que esperamos possa ser enriquecida pelo contributo deste debate e pelas propostas a apresentar em sede de especialidade.
O Governo, com esta proposta de lei, cumpre o seu Programa, é coerente com as orientações defendidas pelo Grupo Parlamentar do Partido Socialista exactamente há um ano atrás e dá início a uma decidida mudança nas políticas urbanas, garantindo que tudo faremos pelo direito dos portugueses à habitação condigna e pela renovação das nossas cidades.